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안녕하세요 구바리입니다.
제가 산전수전(?)을 겪고 성공한 신생아 특례 구입자금 대출 경험을 주변 지인들에게 알려줬더니 대출에 많은 도움이 되었다고 하다라고요.
그래서 오늘은 포스팅을 통해서 많은 사람들에게 도움을 주면 어떨까? 생각하면서 글을 써보았습니다. 조금이나마 실질적인 도움을 얻어가셔서 꼭 성공하시기 바랍니다!
신생아 특례대출을 처음 접하신 분들은 위 그림과 같은 상황일 겁니다.
"애를 낳으면 나라에서 하는 싼 대출이 있다던데?" 이 정도로만 알고 있었습니다. 저 또한 그랬거든요.
타 대출과 비교해 볼 때 나라에서 주는 큰 혜택인 만큼 절차가 복잡한 건 사실입니다만, 준비만 잘한다면 어려울 것도 없습니다. 제가 여러분의 근심을 안심으로 바꿔드릴게요.
이건 대출 신청부터 실행까지 단계를 나타낸 순서도이고, 밑에 날짜는 제가 실제로 진행한 날짜입니다.
주택도시기금(HUG)에 대출신청을 하고 자격, 자산심사를 거쳐 통과하게 되면 대출할 은행의 대출심사를 받을 자격이 생기고, 은행의 대출심사를 통과해야 최종 대출이 실행이 되는 순서로 되어있습니다.
각 단계별로 주택도시기금에서 안내하는 쉽게 확인할 수 있는 기본적인 내용은 슬슬 넘어가고, 중요 체크 사항들 위주로 확인해 보겠습니다.
대출 신청 단계
대출 신청에 앞서 많이 물어보시는 게 매매계약서가 있어야 되냐? 는 질문입니다. 주택도시기금에 대출 신청 시 계약서를 꼭 첨부하도록 하고 있습니다.
그럼 대출이 될지 안될지도 모르는데 계약서를 써서 계약금을 날리면 어쩌나?라는 고민이 드실 수 있는데 이는 매매계약서 작성 시 특약에 대출이 안 되는 경우 위약금 없이 해약할 수 있다는 특약을 기재하여 계약금을 지킬 수 있는 방법이 있습니다. 특약 예시는 별도 포스팅해드릴게요~ 부동산 사장님과 잘 이야기해서 진행하시면 됩니다.
1. 대출 대상
위 1,2번은 이해하기 어려운 부분이 없으나, 3번은 은행 직원도 헷갈려하는 부분입니다. 위에 글대로 기금에 대출신청(접수)일 기준 2년 내 출산입니다. 대출실행일이 아니에요~ 저는 대출신청은 두 돌 전에 했었고, 실제 실행은 두 돌 이후에 했습니다.
참고로 둘째 두 돌은 25년 6월 4일입니다~
대출 신청일 기준 '무주택자'여야 합니다. 기존에 1 주택을 가진 분들이라면 ' 난 주택이 있으니까 대환 대출밖에는 할 수 없겠네..'라고 생각하지만 애들이 커서 좀 더 큰 평수로 옮겨야 하는 상황이라면 대환은 의미가 없죠...
저도 기존 1 주택이었고 좀 더 넓은 평수로 옮겨야 하는 상황에서 기존주택을 잔금 전 선이전등기를 넘기고 무주택 상태에서 대출신청을 했습니다. 힘들긴 했어도 이론상 안 될 거없다고 생각해서 진행했습니다. 이 방법에 대해 궁금하신 분들은 별도의 포스팅으로 설명해드릴게요.
소득요건은 대출 신청일 직전 과세기간의 연소득이 기준입니다. 올해 7월에 신청하신다면 24년 귀속분 소득을 말합니다.
소득요건은 초과해서도 안되지만 너무 부족해서도 대출접수가 거절될 수 있습니다.
개인사업자분들은 종합소득세를 적게내려고 소득금액 신고를 적게하시곤 하는데요, 지인 중에 너무 적은 금액으로 신고하여 대출 접수가 거절되었다고 합니다. 이런 경우에는 소득금액을 정상적으로 신고하시고 대출 접수를 진행하셔야 합니다.
자산 요건은 자산심사에서 구체적으로 말씀드릴게요~
2. 신청 시기
보통 잔금을 치루기 위해 잔금일에 맞춰 대출을 실행하는 게 일반적이나, 소유권이전등기를 잔금 전 미리 하신 분이라면 이전등기 접수일로부터 3개월 이내까지 신청 가능합니다.
전 여기서 궁금했던게 누가 잔금도 안 주는데 이전등기를 미리 쳐주겠나? 이런 생각에 별로 의미가 없다고 생각했는데, 부모님이나 지인에게 돈을 차용해서 잔금을 치루고 등기 이전을 한 경우 대출을 실행하여 차입금을 상환하는 식으로 이용을 할 수 있다고 하니, 해당 은행에 확인 해보시기 바랍니다.
기금에서는 대출신청접수일부터 대출실행일까지 최소 50일 잡으라고만 이야기하지 구체적인 정보가 부족해요. 그래서 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 제가 따져본 바에 의하면,
위는 제가 이용한 하나은행 기준으로 작성한 건데요, 신청 전 대출 할 은행에 미리 확인해 보시는 게 좋습니다.
만약 대출신청부터 아무런 막힘없이 쫙쫙 진도가 나가면 산술적으로는 40일 안에도 실행할 수 있는데요, 신청하다 보면 기금의 소명, 은행의 추가서류 요청 등으로 기한이 늘어납니다.
그래서 기금에서는 그런 걸 감안하여 최소 50일을 잡으라고 이야기하는 거죠.
세상 모든 일이 한 번에 척척 되진 안잖아요~ 기한을 넉넉히 잡아주세요. 그렇다고 너무 넉넉히 잡아도 안됩니다!
매매계약을 하기 전 내가 언제 대출신청을 할 건지를 정해놓고 그 기간부터 해서 보수적으로 대출실행일을 잡아놓아야 해요. 저 같은 경우는 대출신청일부터~ 대출실행일을 70일 정도 잡고 계약서를 작성했습니다. 너무 길게 잡아도 위에 그림처럼 전체기간이 90일을 초과하면 신청이 취소될 수 있습니다. 이 부분은 반드시 해당 은행과 상담하여 정하는 것이 좋습니다. 현재 신생아특례대출은 하나,우리,국민,신한.농협,IM,BNK부산은행 총 7곳에서 취급하고 있습니다.
3. 대상 주택
대상주택은 주거 전용면적 85제곱미터 미만으로 건축물대장으로 확인할 수 있습니다. 네모 부분을 확인하시고, 매매계약서에도 전용면적이 건축물대장과 동일한지 확인해 보세요~
담보주택의 평가액은 대출접수일 현재의 가격정보로 구체적인 산정방식은 여기서 확인가능합니다.
4. 대출 한도
대출한도는 은행에 서류를 넣어봐야 정확하게 알 수 있는 부분인데요, 그전에 대략적으로 알고 싶으시면 주택도시기금 주택마련 마법사에 넣어보시면 알 수 있지만 대략적인 한도이고, 은행에서도 대출승인 가봐야 알 수 있다고만 합니다.
개인적으로 대출이 자격이 되냐 안되냐도 걱정이었지만 한도가 나올지 안 나올지도 매우 중요한 부분인데 미리 알 수 없어서 답답했지만 마법사에 넣을 때 내 소득은 조금 낮게, 연간 부채 원리금 상환액은 조금 높게 설정해서 보수적으로 DTI 계산해 보시는 게 좋을 거 같아요.
5. 대출 금리
특례금리 적용 종료 시 금리에서 연소득은 대출접수일 당시 인정된 소득입니다. 특례금리 적용 종료 시 소득이 아닙니다!
연소득 8.5천만 원 이하인 경우 7월 현재기준으로 신혼부부 디딤돌대출 최저기본금리가 2.55%이고 특례금리 최저금리가 1.8%이니 차액인 0.75%가 특례종료 후 금리가 추가됩니다.
예를 들어, 특례금리를 우대금리를 다 받고 해서 2.4%에 적용받는다면 특례기간 종료 후는 2.4%+0.75% = 3.15%로 나머지 기간을 상환하게 됩니다. 우대금리를 적용한 대략적인 이자율, 상환스케줄을 알고 싶으시다면 기금의 주택구입마법사로 확인해 보세요~
연소득 8.5천만 원 초과인 경우에는 주택도시기금 홈페이지에 대출 접수시기를 넣으면 특례금리 적용 종료 시 금리를 볼 수 있습니다. 고정금리라고는 하지만 그 금리는 국토교통부 고시 이자가 변동하는 경우 변동 될 수 있습니다. 이 부분도 은행에 확인해보세요.
6. 기타 사항
담보취득 부분은 신생아특례대출이 실행일이전에 1순위로 근저당권이 설정되어야 한다는 의미입니다. 하지만 현실적으로 주택들이 기존에 근저당이 없는 경우가 잘 없죠.
수탁은행들이 이를 반영하여 대출실행일에 기존 근저당을 말소하는 조건이면 대출을 해줍니다. 그래서 매매계약서 특약에 기존 근저당을 말소한다는 내용을 반드시 넣어셔야 해요. 저도 기존 근저당이 주택가격보다 더 높게 설정되어 있었지만, 말소조건과 실제 대출실행일에 말소등기접수를 진행하여 문제없이 실행했습니다. 이 부분도 은행에 미리 확인하시고 진행하세요~
기타 대출 실행 후 사후 관리 부분이 있는데, 이 부분은 기금 홈페이지에서 쉽게 확인 가능합니다~
이상 대출 신청 단계를 확인해 보았습니다. 다음 포스팅에서는 2단계인 지격심사 단계부터 확인해 볼게요~
