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앞 전 포스팅 대출 신청 단계에 이어서 대출 자격심사 이후 절차에 대해서 알아보겠습니다.
자격심사
자격심사란 주택도시기금에서 대출 자격이 되는지 대출신청자가 제출한 서류를 바탕으로 기계적으로 심사하는 것입니다.
예를 들어, 출산 여부, 무주택 여부, 주택 조건, 대출한도 등 일반적인 대출의 자격을 확인한다고 생각하시면 됩니다.
자격심사는 보통 1~3일 정도 소요되고 이 단계에서 통과되면 자산심사단계로 넘어갑니다.
자산심사
자산심사는 말 그대로 대출신청자의 순자산(자산 - 부채) 액을 확인하는 절차입니다. 즉, 25년 기준 순자산이 4.88억을 초과하는지를 보는 거죠. 자산심사는 사전심사와 사후심사로 나뉩니다. 자산심사단계에서 많은 분들이 부적격으로 가슴 철렁한 순간들이 있었을 겁니다.
거의 10명 중 9명은 소명요청을 받는다고 생각하시면 됩니다. 그냥 하는 절차인가 보다 하고 마음 편하게 열심히 소명하면 다음 퀘스트로 넘어갈 수 있습니다.
그리고 여기서부터는 기계적 심사가 아닌 사람이 직접 소명자료를 보고 판단하는 부분이기 때문에 최대한 이해하기 쉽게 초등학생을 이해시킨다는 마음으로 소명자료를 준비해 주시는 게 좋습니다.
소명기한이 별도로 있습니다 그 기한 내 소명이 완료되어야 하며,. 소명기간이 늘어나면 대출신청기한에 영향을 줄 수 있으니 준비 잘하셔서 한 번에 소명이 되도록 해주세요.
저도 2차례에 걸친 소명 요구가 있었습니다. 소명 요청 내용은 다양합니다. 그만큼 Case가 많다는 이야기죠. 아마 전산상 자료와 실제 상황과 차이를 소명한다고 생각하면 쉬울 것 같습니다.
첫 번째는 와이프가 개인사업자를 냈는데 주소가 현재 주택이었습니다. 개인사업자 보증금 자료가 빠졌다고 좀 말도 안 되는 소명 요청이 있었고, 두 번째는 기존 주택을 선등기로 이전등기를 넘기고 관련 주택 대출 부채를 상환하고 대출신청을 했었는데, 부동산이 아직 제 명의로로 조회되어 소명을 하여야 했습니다.
위 표는 기금에서 안내하는 자료로, 사전심사와 사후심사의 차이는 바로 빨간색 부분입니다.
사전심사에서는 대출수탁은행인 우리, 국민, 농협, 신한, 하나, IM, 부산은행 총 7개 은행의 금융정보만을 확인하고 승인여부를 결정합니다. 대출수탁은행의 정보는 기금에서 바로 조회가 가능하기 때문이죠.
사후심사에서는 7개 은행을 제외한 나머지 모든 금융기관들(은행, 증권사, 보험사 등)의 금융정보를 확인하는데, 이는 한 달가량 소요된다고 합니다. 금융정보를 모으는 데 걸리는 시간 때문에 대출절차가 늦어지는 것을 방지하고자 사전과 사후 심사로 나누어 진행하는 것입니다.
보통 사후심사는 대출신청일로부터 한 달가량 소요됩니다. 저는 4월 24일 접수해서 5월 22일에 사후심사 '적격' 통지를 받았습니다.
사후심사에서 만약 '부적격'을 받는다면, 그 시점에 이미 대출이 실행되었으면 가산금리가 부과되고, 대출이 실행되지 않았다면 대출이 취소됩니다.
자, 그럼 자산별로 금액을 어떻게 산정하는지? 기준시점은 어떻게 되는지를 꼭 확인해 볼까요? 자산유형별로 기준과 시점이 다르니 반드시 체크하세요.
가장 많은 case인 부동산의 경우 (지방세법상) 시가표준이라고 되어있는데 일반적으로 말하는 시세랑은 다른 개념입니다. 취득세, 재산세 등을 부과하기 위해 만든 과세기준으로 별도의 조회가 필요합니다.
그리고 많은 분들이 난해해하는 부분이 요구불예금의 조회기준일로부터 과거 3개월 평균잔액입니다. 일단 각 은행에서 3개월간 평균잔액자료를 제공한다고 합니다. 일단 은행에서 받은 자료를 참고하시고요, 그래도 어떻게 계산되는지는 알아야 하니 간단히 설명드리면, 90일 동안의 매일매일의 잔액을 더하여 90일로 나누면 됩니다. 수기로 계산해 보시려면 엑셀로 거래내역을 받아서 계산을 해봐야 할 것 같아요.
각 자산별 금액산정의 기준시점이 다릅니다! 저도 대출접수하고 난 뒤에 알았습니다. 제가 이 글을 준비해 보니 놓친 게 많더라고요… 다행히 실행은 했습니다만.. 일단 비금융자산과 금융자산은 기준일 자체가 다릅니다. 잘 확인하셔서 지금 자산규모가 어느 정도로 인정받을지 미리 예상해 보시기 바랍니다.
비금융자산 및 일반부채 : 대출접수일 기준
금융자산 및 금융부채 : 조회기준일 기준
소득 목적물 등 심사
이 대출에서 기금과 은행의 역할은 나누어져 있습니다. 기금은 1차 자격심사. 자산심사를 진행하고요, 은행은 기금에서 "적격"판정을 받은 대출접수건에 한하여 2차로 자격심사, 개인소득심사, 부동산목적물 심사, 개인신용상태 심사를 진행합니다.
그래서 기금의 대출 적격 이후 은행에도 관련 서류를 제출해야 합니다. 하나은행 기준 제가 챙겼던 서류 목록을 보면,
자격심사 관련 필요 서류 : 신분증, 주민등록등본, 주민등록초본(주소변경이력포함), 인감증명서 2부(공동명의시 각각 필요), 인감도장, 가족관계증명서, 신생아기준 가족관계증명서, 출생증명서, 신생아기준 기본증명서
개인소득심사 관련 필요 서류 : 건강보험자격득실확인서, 재직증명서, 소득증빙입증서류(최근 2개년치, 소득금액증명원, 원천징수영수증. 최근 3개월 급여명세표 및 이체증)
부동산 목적물 심사 관련 서류 : 매매계약서, 등기사항전부증명서, 전입세대확인서, 건축물대장
기타 서류(우대금리확인용) : 청약종합저축 확인자료(금액, 가입 연도, 가입 횟수가 확인되는 은행 날인 서류), 자녀 기본증명서
각 은행별로 요구하는 서류가 상이하니 반드시 대출 실행 할 은행에 사전에 확인하여 준비해 주세요.
하나은행 같은 경우에는 대출심사는 대출실행예정일로부터 30일 이내만 가능하고, 그때 제출 서류들은 발급일자가 대출심사예정일로부터 1개월 이내로 요구했습니다.
예를 들어 대출실행예정일이 7월 1일이라면 대출심사는 6월 2일 이후에 가능하고 서류들은 심사예정일 6월 10일(예상)로부터 1개월 이내 발급분이어서 넉넉히 5월 말에 서류들은 발행해서 준비해 주세요.
은행 심사는 통상 5~15일 정도 소요 됩니다 접수대출 대출 순서대로 심사하기 때문에 앞에 밀려있는 대출 건이 많다면 오래 걸리는 거죠. 그 사이 은행담당자가 추가 보완 요청이 오기도 합니다. 연락 잘 받으시고 추가 서류 얼른 제출해 주세요~
각 은행별 대출 서류는 아래에서 확인해보세요~
대출 실행
드디어 모든 관문을 통과하고 대출이 실행되는 것 만 남았습니다. 진심으로 축하드립니다!. 하지만 아직 안심하긴 이릅니다. 여기서도 챙겨야 할 게 있습니다. 이 전 포스팅에서 말한 기존 근저당 말소가 남아있습니다. 기존 근저당 말소가 대출실행일에 되지 않으면 대출 승인이 취소될 수도 있습니다. 물론 은행에서 부른 법무사님이 잘해주시겠지만, 매도인에게는 근저당 말소가 꼭 돼야 한다고 어필해 주세요.
저 같은 경우 자녀가 상속받은 아파트였는데 그중 한 분이 미국에 사시는 분이었습니다. 해외거주자는 서류자체가 좀 달랐습니다... 몇 번이고 서류 확인을 했고 다행히 실행일 당일 아무 문제 없이 근저당 말소 접수가 되어 무사히 되었습니다.
지난 3월 계약 때부터 7월 잔금치루고 이전 등기할 때까지 쉽지 않은 4 달이었습니다... (feat. 흰머리는 덤) 하지만 그만큼 가치가 있었고 저렴한 이자에 대출을 실행할 수 있었습니다.
여러분들도 요건 잘 확인하시고 나라에서 주는 혜택 놓치지 마시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사드립니다. 가정의 행복과 아기의 무럭무럭 성장을 기원합니다
